概要
| 相談内容 | 夫婦で頑張って貯めた頭金を元手に、いよいよマイホームを考えていますが、長期のローンに対して不安が有るので何か良い方法は無いでしょうか？ |
|---|---|
| 条件 | 現在は大手IT企業に勤める管理職サラリーマン。当時43歳、子供2人（中学生2人）、借家（家賃約10万）で年収1,200万円+約100万円（奥さんの収入） |
| 状況 | 夫婦共稼ぎで貯めた自己資金が約2000万円、年収はほぼピークに達していて今後大きな収入UPはなかなか期待出来ない状況。当初の予定では退職時に自宅のローンを退職金等で埋める事も考えていました。 その後の老後は？ |
| ご提案内容 | では年金と生保を備えた。定年の無い財源をこの際に考えてみてはどうでしょう？ |
内容
■2000万円の自己資金でこれから自宅を購入しようとしている人が二人居るとしましょう。
「Ａさん」
自己資金2000万円全てを頭金として使い、残りは住宅ローンを組み4500万円の自宅を購入しました。
「Ｂさん」
自己資金2000万円を自宅とは関係のない新築のワンルームマンションを2件、それぞれに頭金1000万円入れた形で（残りはローンで）自宅を購入する前に買います。
その後、Ｂさんは購入した2件のマンションから毎月入ってくる手取り家賃を自宅購入時の返済財源に組み入れる事を前提に、当初から買いたいと思っていた自宅（4500万円）を自己資金は全く使わない形（フルローン）で購入します。
ＡさんＢさん共に借金が嫌いな二人で有り、だからこそ出来る限り自己資金を最初から使ってローン金額を少なくし、月々の返済額を減らしたいと考えていました。
二人はこの時点から所有財産や今後の人生設計に於いて大きな差が出始めます。
「Ａさん」
今後も自身の給与以外はあてに出来る収入が無い為、家計に余裕が出来る都度、自宅ローンの繰り上げ返済に充てる事になります。
「Ｂさん」
自身の給与の他に所有マンション2件分の手取り家賃があてに出来る分、繰り上げ返済が可能な場合には自宅ローンでは無く所有マンションの繰り上げ返済を優先して行う方が有利と判断し、そちらの繰り上げ返済を急ぐのでした。
『何故なら・・収益物件の繰り上げ返済は即！手取り家賃の増加につながり・・・結果自身の家計収支を好転させる事が出来るのと自身の給与（定年退職や減給、転職や退職など不透明な部分が多い）とは違い基本的には定年がない為、長期間安定した所得として（＝返済財源）大きく期待が出来るからです。』
※ Ｂさんの場合、確かにローン金額はＡさんに比べ3倍近くにはなりますが二人の実質支払額はほぼ同じになるばかりでは無く、損益通算（所得税法に定めの有る＝不動産所得、事業所得、山林所得および譲渡所得の一部について損失が生じた場合には、課税標準の計算に当り、これを他の所得と通算することができる。）により税金の還付が一定の間あてに出来るので更に返済が楽になるのです。
また、万が一の時の家族への補償も「団体信用生命保険」の加入によって担保されている事や、急な資金が必要となった時にもです。 ＡさんＢさんの当時の選択を聞いて、果たしてどちらの未来により将来性を感じるでしょうか？
(作成日：2010年3月19日 | 事例 NO.2)
